楼市调控波及门窗幕墙业

　　不可否认，自2010年国家实施限购 政策以来，房地产市场已发生了翻天覆 地的变化 ：楼市已由过去的高速增长发 展到目前的增速放缓 ；由过去的量价齐 升转变为现今楼市的量价齐跌。在限购城市中，投资投机需求被抑制，房地产 市场日趋理性回归。据国家统计局最新数据显示，房地产调控效果渐显，北、上、 广、深等一线城市房价涨停，另外，国 内 46个城市的房价已停止上涨，房价上 涨的势头得到明显的遏制。

　　国家统计局新闻发言人盛来运在 2011 年10月18日表示，前三季度，楼 市房价上涨的势头已被明显遏制。而中 国指数研究院公布的数据显示，在其监 测的 35个城市中，80%以上城市楼市成 交量同比下降，部分城市成交量降幅在 50%以上。楼市的成交量持续下滑，而 价格松动迹象也开始由新房向二手房， 由一线城市向二、三线城市蔓延。截至 目前，富力、保利、万科等标杆房企， 都进行了不同程度的降价促销，其中部 分项目降价幅度在20%以上。据深圳市 国土局统计显示，较早实施限购的深圳 楼 市在2011年的8、9、10、11月份， 无论是销售面积还是销售均价，都出现 了持续下滑，与7月份20000元/平方米相比，均价也下跌了近 20%。

　　在限购政策的实施下，限购城市楼 市量价齐跌已成定局。并且，2012年楼 市调控范围还将扩大，一些房价上涨过 快的城市仍将实施限购措施。而在这波 楼市的调控过程中，与之唇齿相依的建 筑门窗幕墙业也不可避免地受到楼市调 控的影响。原因是：在限购政策影响下， 住房销售减速，楼市的成交量被抑制， 房地产开发商的开发速度放缓；受房地 产行业消费低迷的影响，建筑门窗幕墙原材产品（玻璃、型材、五金等）的销 售量不可避免地受到影响，尤其是对用 于民用住宅材料企业的市场影响较大。

　　现今，众多厂商纷纷表示，楼市调 控政策也影响到了建筑门窗幕墙业。众 多深圳的建筑型材商家明确表示，今年 总体销售量已下滑逾 50%。事实上，在 楼市调控政策的影响下，建筑门窗幕墙 材料企业的销售增速已放缓，销售量下 跌已成事实。

　　下沉渠道

　　现今，在房产调控政策的影响下， 众多房地产开发商已将投资重心转向二、 三线城市，甚至四线城市。这些城市的 房价在逆势上扬。

　　由于三线、四线城市楼市刚性需求强劲，随着限购令在一、二线城市全面 铺开，三线、四线城市已逐渐成为各大 开发商角逐的主战场。自 2010 年以来， 恒大、万科、金地、保利等房企均纷纷开始在二、三线城市的布局，并且逐步 延伸至部分经济较发达的四线城市。据 相关数据显示，2010 年，万科已进入昆明、 贵阳、清远等 12 个城市；保利已进入福州、厦门、珠海等 12个城市。其中大部分布 局在二、三线城市。雅居乐主席陈卓林表示，现在雅居乐项目在二、三线城市 的比例占了 80％左右。

　　事实表明，由于限购预期加剧，开发商在二、三、四线城市都加快推盘步伐。 由此也将带动三、四线建筑门窗幕墙材 料产品的市场。亚太传媒近千名员工在 全国普查的数据表明，建筑门窗幕墙材 料产品的销售在一、二线限购城市市场 受到的影响较大，而在三、四线城市的 销量却在逆市增长。伟业铝材相关负责人向笔者表示，由于他们的市场重心主 要在非限购城市，即三、四线城市，因 此在 2011 年受到楼市限购政策的影响较小，全年的销量仍在逆市增长。

　　事实上，由于一线及部分二线城市楼市受调控政策的影响较大，加之一、 二线城市建筑门窗幕墙原材料企业竞争 日渐加剧，而三、四线城市开发空间又在逐步加大，因此，企业在稳固拓展 一、二线城市的市场时，应将重心逐 步下移至三、四线市场。

　　瞄准刚性需求市场

　　1. 非限购地区刚性需求持续攀升

　　住建部政策研究中心主任秦虹近日表示， 2011年房价上涨主要是受到以限价、限购和限贷为核心内容的房 地产调控政策的影响。国务院一再强调，房地产的调控政策不动摇主要是指限价、限购、限贷的抑制投机的政策不动摇。这类政策对房地产产生的 影响主要是在限制的地区。所以，今 年 47个限购城市加起来的商品房面积同比是负增长了。但是全国有600个 城市，尤其是非限购地区，2011年商 品住房的增长面积超过了 10%。据估 计，2011年卖出的房子也超过10亿 平方米。这10亿平方米中有80%是 2012年以后要交房的，所以这些住房 的建成将促进建材业的消费需求并进 而带动建筑型材、建筑玻璃、建筑五 金等门窗幕墙原材产品的市场。

　　2. 保障房＋公共与商业建筑＋改 善住房需求空间巨大

　　2011 年11月10日，住房城乡 建设部公布，截至10月底，2011年 全国城镇保障性安居工程开工已超 过 1000万套，实现了年初计划的目 标任务。而这1000万套保障房将在 2012 年拉动门窗幕墙业市场。

　　城镇化背景下，住房需求仍然旺 盛，短期内住房需求快速增长的局面 难以扭转。2010年，我国城镇化率 为 49.68%，到2030年，城镇化率将 稳定在 70%左右。因此到城镇化基 本稳定之前，房地产市场总体将保持 较快的发展格局。

　　尽管保障性住房建设在未来五年将 提供 3600万套住房，大体能解决1亿 人的住房问题。然而，保障性住房供给 的对象有限，难以完全满足广大人民群 众的住房需要，更加无法满足由于收入 增长和家庭人口变化形成的改善性需 求。因此，在未来很长一段时间内，房 地产开发的热度都不会降温。保障房的 逐步实施以及改善性住房需求的逐步显现，必将拉动建筑型材、建筑玻璃等门 窗幕墙原材产品的市场。

　　此外，各地政府的公共基础设 施及各大城市商业建筑等都将扩大 门窗幕墙材料企业未来市场的增长 空间。因此，对于门窗幕墙原材企业来说，在稳固限购及非限购城市 原有的一、二线城市的市场的同时， 还需要大力开拓三、四线城市的建筑市场。

　　力推节能产品

　　目前，我国城乡建筑住房每年以 20%以上的速度增长，年竣工面积为 20亿平方米。其中，既有建筑面积 400亿平方米，95%以上为高能耗建筑。 门窗的能耗为发达国家的 3倍。未来 30年，我国还将建造400亿平方米的新建筑。近几年，国家也陆续制定了 一些建筑节能标准，为节能门窗产品 的发展提供了强有力的政策支持。近 年来，伴随国家各项建筑节能政策的 逐步实施，各地均颁布了建筑节能标准。建筑节能已深入人心，建筑门窗 幕墙节能产品如铝木复合门窗、实木 门窗、系统门窗、Low-E玻璃等，已 日渐受到开发商及消费者的青睐。

　　现今，消费者生活水平日渐提高， 对居住品质也提出了更高的要求，已有 越来越多的消费者开始关注房屋中门 窗的密封、隔音、防水、保温、遮阳 等综合性能。具有这些综合产品特性的 铝木复合门窗、实木门窗、系统门窗、 Low-E玻璃便应运而生了。同时，房 地产市场也由卖方市场转向买方市场， 开发商为了能满足消费者的这一需求， 增加产品的卖点，不得不采用这些既节 能又能提高生活品质的节能产品。

　　事实上，在建筑节能相关政策的强 制实施下，节能产品已大量地应用到商 业建筑以及公共建筑中。各大城市商业 写字楼等所使用的玻璃幕墙，普遍都采 用了具有显著节能效果的 Low-E玻璃。 由于消费者对节能产品的认知度较低， 节能产品在国家规定的商业写字楼等建 筑中采用的较多，而在普通商品住宅及 民用住宅中被采用的却不多，因此其市 场开发空间依然很大。

　　相信在不久的将来，随着国家对 建筑节能政策的大力倡导以及消费者 对节能产品认知度的不断提高，能提 高消费者生活品质的节能产品必将全 面普及到各类建筑中。