2012 门窗幕墙业仍然看好

　　建筑门窗幕墙业是房地产业的重要 下游产业，房地产业的变化对下游的影 响是不容忽视的。虽然2011年楼市限购 抑制了部分限购城市的房地产市场，但 从全国来看，房地产市场在2011年并没 有想象的那么差。2011年是什么情况？ 2011年1月至11月，全国房地产销售 面积增长了 8.5%，其中商品房的销售面 积同比增长了 7.5%。从商品房的销售面 积来看，2011年是一个正增长年，而不 是负增长年。

　　在如此严厉的调控政策下，北京、广州等一线城市的消费者都不买房子了，怎么会出现全国商品房销售面积 正增长的情况呢？其实，当前影响房地产市场有两类政策。一类政策是以 限 价、限购、限贷为核心内容的房地产调控政策。国务院最近一再强调，坚持房地产的调控政策不动摇，主要是指限 购、限价、限贷以及抑制投资的政策是不动摇的。这类政策只对限 购地区产生影响。

　　房地产调控政策的实施，导致2010 年全国 40个重点城市的商品住房成交面 积与 2009年相比，呈负增长的态势。但 2011年全国商品住房成交面积与2010年 相比，增长了 8%。

　　2011 年与2010年的情况相似。2011 年，全国47个大城市的商品住房的销售 面积与 2010年相比，呈现出的是负增长 的态势。在北京、广州，消费者不买房， 商品房的销售量是负增长的。但在非限 购地区，2011年商品房的销售面积的增 长速度超过了 10%。全国有600多个城市，限购城市和非限购城市的商品房销售面积加在一起计算的话，是呈正增长态势的。

　　2011年卖出去的房子估计超过10亿 平方米，其中80%是要在2012年或以后 才交房的。所以2011年商品房的销售额 将会比去年增长 15%左右，达到6万亿元。 所以，2012年，建材业（包括建筑门窗 幕墙业）走势仍然看好。

　　房地产市场仍在逆势增长 回顾 2011年全国房地产市场情况可 以看出，房地产业所有的指标都是正增 长，这和2008年是截然不同的。2008年 同比负增长 20%。2011年整个商品房的 投资增长速度在28%左右，新开工面积 增长速度在20%左右，商品房的销售面 积增长速度在 7%到8%之间。商品房销 售额的增长速度超过 10%，说明2011年 的房地产市场不是太差。

　　调控达到了什么样的效果呢？就是促进了 2011年房地产市场的结构性调 整。为什么这么说呢？在限购城市的 投资和投机性需求基本上离开了市场， 涨幅已经被抑制住了。有的房地产开 发项目开始打折、促销、降价。房地 产企业大量兼并、整合，包括项目公司。 楼盘的价格上升或者下降，和企业的 资金状况有很大的关系。

　　刚刚结束的中央经济工作会议为 未来房地产市场的政策定了一个很清 晰的基调。中央经济工作会议对房地 产政策的关注有哪几条呢？第一，坚 持房地产调控政策不动摇 ；第二，促 进房价合理回归 ；第三，增加普通商 品住房的供应 ；第四，促进房地产业 健康持续发展。这几条政策的精神和 房地产业的发展密切相关。

　　应该说，当前房地产市场出现一 些变化，价格有所调整，增速已经大 大 下 降 了。这样的市场变化，正是 2011年政府主动调整结构的结果。尽 管外围世界经济形势很差，中国整体 的经济状况还是好的。为什么2011年 的经济状况还可以呢？ 2011年所有 的发展指标都是向好的，从指标来看，是一个增长的年份。2011年国家的财政收入比 2010年多了2万亿左右。

国家主动采取调控政策来抑制房 地产业的盲目扩张，近两年，效果正 在逐步显现。从长期来看，政策是不 鼓励把住房市场变成一个投资品的市 场的，政策是要促使房地产市场中的 住宅市场逐步回归到以住为核心的产业层面上来的。

过去十年，房地产业膨胀速度非常 快，房地产市场扩张了十倍。快速上涨 的价格带来了大量的投资和投机性需 求。投机者对价格是不敏感的，只看重 房价的上涨空间。投资的人越多，房价 就涨得越快。一部分投资人在此过程中 快速积累，在缺乏投资渠道的情况下把 房地产当作其投资的场所。

　　政策调控 促使房地产业理性回归

　　早在十年前，国家就停止了福利 分 房，建立了住房市场。建立住房 市场的目的是什么呢？是通过市场 来配置资源，满足社会上丰富多样的住房需求。建立这个市场的目的 并不是要在资本市场之外再建一个 投资 市 场，让人去投资、炒房。政府控制投机性需求的发展，使整个 住宅市场还原到住房消费的产业本 位。很多人在猜测，限购政策会在 什 么 时 候 退 出？事实上，这是一个 长远的政策。

　　政府抑制投资性购房的方向是不 会改变的。坚持房地产调控不动摇， 从短期看，是巩固调控成果；从长期看，就是要抑制住房的投机性需求，还原 住房的居住本质。

　　中央金融委提出促进房价合理回 归，指的是什么呢？笔者认为，应该 从四个方面来解释。 第一，使今后我国住房价格水平 回归到社会大众所能承受的范围之内， 使房价的变化和社会大众的收入水平两个曲线靠得越来越近。

　　第二，使已经被炒高、投机推高的房价合理回归。过去有一段时间，确实有一部分地区有一部分楼盘是靠大量的投机上涨。

　　第三，使房价的变化幅度合理回归，以利于平衡各方、多方利益关系。房价涉及面广，既涉及到没买房的人，又涉及到买了房的人，还涉及到银行以及银行的产业贷款。所以房价的变化幅度应该要平衡多方面的利益关系。

　　第四，使地价和房价能够同步调整。这是房价合理回归的重中之重。

　　增加普通商品房的供应，是非常有意义的。2009年～2010年，普通商品房供不应求；2011年，普通商品房供大于求。

　　2010年，全国商品房新开工的增长速度是过去的三四倍。2011年，“国八条”的实施，使房地产受到了影响，商品房的库存量增大了。开发商出现了新的问题，家居建材却没有。国务院提出增加普通商品房的供应，对建材产业是有利的。

　　也就是说政府在抑制住房市场投资投机需求这个政策不变的情况下，又通过差别化实施信贷和税收政策，来鼓励普通商品住房的建设和购买。建筑材料企业如何满足真正自住的需求？为普通商品房购房者提供功能性的产品是很好的发展方向。今后的政策方向和趋势是抑制市场的投资投机需求，但是鼓励和支持包括自住和改善型的住房需求，同时要大力建设保障性住房。建筑材料企业应设计出更多符合保障性住房购买者需求的产品。

　　房地产业 仍将拉动门窗幕墙业

　　2011年的中央经济工作会议还提出，要促进房地产业健康发展，这是符合中国房地产业发展的实际情况的。客观来讲，中国目前还处在发展阶段，城镇化还在进行中，消费升级远远没有结束。新中国成立后的50多年里，都是靠计划福利分房来解决住房问题的。真正出现房地产产业不超过10年的时间。因此，房地产业仍有大的发展空间。

　　如果把中国的房地产市场和美国、欧洲、日本这些发达国家的房地产相比，最大的不同就是中国的房地产市场到目前为止仍然还是一个以增量交易即新建住房交易为主的市场，而发达国家已经过了增量的发展阶段，以存量交易为主。

　　美国去年住房交易量达490万套，其中90%是二手房交易，10%是新房交易。中国还有八九亿套的新建住房交易，所以中国的房地产市场还有空间。政府希望房地产业能够稳健理性健康发展，不希望过快过多地透支发展空间。过去的10年，是房地产经历快速膨胀、粗放发展的阶段；未来，房地产的发展空间仍然存在，但是发展速度会放慢。这对促进产业，提高质量，使之更理性地发展有很重要的意义。

　　房地产业健康稳定发展对下游产业有很大的意义。因为投资性需求大量存在，很多房子会空置，所以不会给下游产业带来实际的需求。如果房地产业建的房子大部分是真正满足住房的实际需求的，那么对下游产业的拉动作用是非常大的。

　　房地产这个产业的持续健康发展，实际上对下游产业包括建筑门窗幕墙业的消费拉动更加有利。